Co wpływa na cenę mieszkania? Winda, balkon, grunt i czynsz
Na cenę mieszkania wpływa najmocniej pięć rzeczy, które da się policzyć: piętro i winda, balkon, okno w kuchni, stan prawny gruntu oraz wysokość czynszu. Trzecie albo czwarte piętro bez windy zdejmuje u nas na Ursynowie 1000 do 1500 zł z metra. Brak balkonu kosztuje tyle samo. Kuchnia bez okna 500 do 700 zł na metrze. Nieuregulowany grunt kolejne 1000 do 1500 zł. Czynsz nie odejmuje złotówek od ceny, tylko robi coś gorszego, bo powyżej pewnego progu kupujący w ogóle nie przychodzi na prezentację.
Umówmy się, każdy chciałby dostać tabelkę. Piętro tyle, balkon tyle, winda tyle, dodać, odjąć i wychodzi cena. Taką tabelkę w dużej części tu dajemy, bo te liczby naprawdę istnieją i pracujemy nimi codziennie. Uprzedzamy jednak od razu, że na końcu pokażemy rzecz, która przesuwa cenę mocniej niż wszystko, co będzie wcześniej, i której w żadnej tabelce nie ma.
Jedno zastrzeżenie na początek. Poziomy cen podajemy jako punkt odniesienia z września dwa tysiące dwudziestego szóstego roku i one się zmienią. Zależności się nie zmienią. Brak balkonu będzie zdejmował mniej więcej tyle samo, czwarte piętro bez windy będzie odstraszać tak samo, a nieuregulowany grunt będzie ciążył tak samo niezależnie od tego, ile akurat kosztuje metr. Dlatego przy każdej różnicy podajemy obok procent, bo procent przeżyje dłużej niż złotówka.
Piętro i winda
Ludzie nie lubią mieszkać na parterze i nie lubią wchodzić na trzecie albo czwarte piętro bez windy. To jest tak proste, że aż niewygodne, i to jest pierwsza rzecz, którą mówimy właścicielowi takiego mieszkania.
Idealne mieszkanie w tej logice to pierwsze piętro z windą, potem każde kolejne z windą, a ostatnie piętro odpada. Latem gorąco, do tego dochodzi obawa przed włamaniem z dachu, i choćby widok był najlepszy, część kupujących odpadnie na samym opisie.
Trzecie albo czwarte piętro bez windy to w warszawskiej wielkiej płycie 1000 do 1500 zł na metrze w dół, czyli siedem do dziesięciu procent. Jest jeszcze jeden przypadek, który łatwo przeoczyć, a potrafi zaboleć. Jedenaste piętro w bloku, gdzie winda dojeżdża tylko do dziesiątego. To też trzeba ująć, jakieś 500 do 1000 zł na metrze niżej.
Poznań psuje warszawskie odruchy. Jest tam bardzo dużo bloków czteropiętrowych i jest na nie popyt właśnie dlatego, że jest ich dużo, więc trzecie i czwarte piętro nie odstrasza tak jak w Warszawie. Różnica względem pierwszego czy drugiego piętra to tam raczej 500 do 1000 zł na metrze. Wrocław liczymy jak Poznań, plus mniej więcej 1000 zł na metrze.
Ważniejsze od samej liczby jest co innego. Mieszkanie z takim minusem trzeba umieć sprzedać od początku. Jeżeli powisi cztery czy pięć miesięcy, z każdym kolejnym sprzedaje się coraz trudniej, i to nie dlatego, że rynek się zmienił, tylko dlatego, że wszyscy kupujący w okolicy już je widzieli i już je odrzucili. Przy mieszkaniu na czwartym piętrze bez windy nie ma miejsca na eksperymenty z ceną, bo drugiego podejścia praktycznie nie będzie. Jak czytać liczbę prezentacji, żeby wiedzieć, czy cena stoi dobrze, opisaliśmy we wpisie o tym, czy mieszkanie jest za drogie.
Balkon, taras, miejsce postojowe
Brak balkonu jest najdroższy z całej tej listy. Najczęściej kosztuje 1000 do 1500 zł na metrze, czyli sześć do dziesięciu procent. Taras albo ogródek dokłada od 1000 zł na metrze w górę, przy czym tu naprawdę zależy od położenia, wielkości i od tego, czy patrzy się na zieleń, czy sąsiadowi w okno.
Miejsce postojowe w blokach z lat dwutysięcznych warte jest najczęściej około 30 000 zł, a jeżeli jest duże albo nowoczesne, 40 000 do 50 000. Brak możliwości kupienia albo wynajęcia miejsca to 500 do 1000 zł na metrze w dół, czyli trzy do sześciu procent.
Kuchnia bez okna i ekspozycja
Ciemna kuchnia zniechęca i wydłuża szukanie kupującego, ale najważniejsze jest co innego. Kuchnia, nawet jeżeli to jest aneks, powinna mieć okno. Jeżeli okna nie ma, to 500 do 700 zł na metrze mniej, czyli trzy do pięciu procent.
Ekspozycja okien znaczy więcej, niż większość ludzi zakłada. Wschodem interesuje się mniej osób niż zachodem, południe odstrasza upałami, a północy praktycznie nikt nie kupuje, chyba że pod wynajem.
Czynsz, czyli próg, po którym nikt nie dzwoni
Tu ludzie się często dziwią, jak bardzo to działa. W mieszkaniu trzypokojowym z lat dwutysięcznych czynsz powyżej 1500 zł zaczyna przeszkadzać, a dwa tysiące to już gigantyczny problem. W wielkiej płycie czynsz nie powinien przekraczać 1400 zł przy trzech pokojach i 1200 zł przy dwóch.
Czynsz działa inaczej niż balkon. Balkon się odejmuje od ceny. Czynsz powyżej progu sprawia, że kupujący w ogóle nie klika w ogłoszenie, więc nie ma z kim negocjować. Uwaga jednak, bo w blokach z wielkiej płyty gaz bywa wliczony w czynsz. Zanim ktoś się przestraszy liczby, warto sprawdzić, co w niej siedzi, bo to potrafi zmienić całą rozmowę.
Grunt, o który nikt nie pyta, dopóki nie jest za późno
Przy mieszkaniu spółdzielczym najważniejsze jest to, czy grunt pod budynkiem jest uregulowany. Jeżeli dokumenty pozwalają na założenie księgi wieczystej, notariusz może przy akcie złożyć wniosek do sądu i sprawa idzie normalnym trybem. Jeżeli nie pozwalają, kupujący na kredyt najczęściej odpada, a zostają ci z gotówką, którzy za ryzyko każą sobie zapłacić.
W naszych transakcjach na Ursynowie nieuregulowany grunt zdejmuje 1000 do 1500 zł na metrze, czyli siedem do dziesięciu procent. Zdarza się przy tym pułapka: księga wieczysta jest, a sprawa gruntu pozostaje otwarta. Wtedy ryzyko dalej istnieje i cena spada prawie tak samo. Sama obecność księgi niczego nie przesądza.
Mieszkanie, które nazywamy najgorszym możliwym, to czwarte piętro bez windy, do generalnego remontu, na nieuregulowanym gruncie. Tam schodzi łącznie 2000 do 3000 zł na metrze, czyli piętnaście do dwudziestu procent. Powiemy wprost, remont akurat nie jest tu problemem, bo generalny remont da się normalnie ująć w cenie i kupujący to rozumieją. Zniechęca czwarte piętro i ryzyko przez stan prawny.
Otoczenie i reputacja osiedla
Sto metrów od stacji i pięćset metrów od stacji to są dwie różne liczby dla kupujących na to samo mieszkanie. W Warszawie chodzi o metro, w Poznaniu o Poznański Szybki Tramwaj, we Wrocławiu o tramwaj. Liczy się nie odległość w metrach, tylko czas dojazdu do pracy. Sto, dwieście metrów od metra dokłada na Ursynowie około 500 zł na metrze.
Hałas ma duży wpływ i ciche mieszkania sprzedają się dobrze. Reputacja konkretnego osiedla potrafi podnieść albo obniżyć wartość nawet o 2000 zł na metrze, co przy wielkiej płycie robi kilkanaście procent. To jest chyba najbardziej niesprawiedliwa liczba w całym tym zestawieniu, bo właściciel nie ma na nią żadnego wpływu.
Czy remont przed sprzedażą się zwraca
To jest pytanie z prawie każdego spotkania, więc odpowiemy wprost. Najczęściej się nie zwraca. Generalny remont trzypokojowego mieszkania powyżej sześćdziesięciu metrów to dziś jakieś 150 000 zł, z czego kuchnia pożera 50 000 do 80 000. Kupujący tych faktur nie zwraca. On kupuje efekt, a nie koszty.
Dwa mieszkania w tym samym bloku, dwie różne historie
Nasz człowiek z Wrocławia opowiedział nam transakcję, której do dziś nie potrafi wytłumaczyć tabelką. Mieszkanie w budynku, który wrocławianie nazywają Mrówkowcem, sześć klatek, długi na całą ulicę. Bez balkonu. Kuchnia mała i niewygodna. Stan do generalnego remontu. Pokazał je raz. Kupujący wziął je za ponad jedenaście tysięcy za metr i nie zszedł z ceny ani o złotówkę. Mieszkanie obok, w tym samym budynku, stoi na sprzedaż od pół roku.
Druga historia z Warszawy. Kawalerka na piątym piętrze, do generalnego remontu. Właściciel sprzedawał ją sam przez sześć miesięcy, potem z nami przez pięć, i przez cały ten czas nie przygotował mieszkania do sprzedaży. W tym samym bloku, wysoki parter z ogródkiem, mieszkanie przygotowane. Transakcja w dwa miesiące, przy cenie wyższej o 1500 zł na metrze. Wygrał wysoki parter, czyli piętro, o którym na początku napisaliśmy, że ludzie go nie lubią.
To, co przesuwa cenę najmocniej
Wszystko, co napisaliśmy wyżej, to są liczby, które da się dodać i odjąć. Konkurencja je zna, portale je znają, dobre AI też je dziś policzy.
Rzecz, która przez czternaście lat pracy z klientami zaskoczyła nas najbardziej, w żadnej tabelce nie występuje. To jest przygotowanie mieszkania do sprzedaży. Kolor ścian, oświetlenie, czystość, brak rzeczy osobistych, porządne zdjęcia. Ludzie oglądają mieszkania po pracy, czyli w dużej części roku wtedy, kiedy słońce już zaszło, i wtedy to wszystko ma olbrzymie znaczenie.
Tabelka przegrała w obu historiach wyżej. Dlatego, chociaż tych liczb naprawdę używamy i naprawdę są potrzebne, nie one decydują o tym, ile ostatecznie będzie na akcie. Decyduje o tym to, czy ktoś się tym mieszkaniem zajął.
Jeżeli planujecie sprzedaż mieszkania, listę rzeczy do zrobienia przed wystawieniem zebraliśmy w bezpłatnym miniporadniku „Zanim wystawisz mieszkanie”. Zamówicie i pobierzecie go na azestates.pl/miniporadnik.
