Jak zrobić zdjęcia mieszkania na sprzedaż
Ogłoszenia mieszkań przewija się dziś w kilka sekund. Zanim ktokolwiek przeczyta opis, metraż czy cenę, podejmuje decyzję na podstawie jednego zdjęcia — tego pierwszego. Jeśli ono nie zatrzyma, reszta ogłoszenia po prostu nie zostanie zobaczona.
Brzmi banalnie, a w praktyce jest to jeden z najczęściej lekceważonych elementów sprzedaży mieszkania.
Dlaczego pierwsze zdjęcie waży najwięcej
Kupujący nie ogląda Waszego mieszkania w oderwaniu od innych. Ogląda je obok kilkudziesięciu podobnych ofert w tej samej dzielnicy i w tym samym przedziale cenowym. Przy takim porównaniu ciemne, krzywe zdjęcie z telefonu przegrywa z porządnie zrobionym kadrem — nawet jeśli samo mieszkanie jest lepsze.
Efekt jest prosty: mniej kliknięć w ogłoszenie, mniej telefonów, mniej prezentacji, dłuższy czas sprzedaży. A im dłużej oferta wisi, tym częściej wraca pytanie o obniżkę ceny.
Co najczęściej psuje zdjęcia mieszkania
- zdjęcia robione wieczorem albo przy sztucznym świetle — kolory robią się żółte, wnętrze wygląda na mniejsze
- krzywe pionowe linie: framugi, szafy, narożniki ścian
- bałagan i rzeczy osobiste w kadrze — kupujący ogląda wtedy Wasze życie zamiast mieszkania
- zdjęcia z jednego rogu pokoju, bez pokazania całości
- brak zdjęcia najmocniejszego atutu: widoku z okna, balkonu, jasnego salonu
Jak przygotować mieszkanie do zdjęć
- umyć okna i fotografować w ciągu dnia, przy świetle dziennym
- schować rzeczy z blatów, parapetów i podłogi — im mniej przedmiotów, tym większe wnętrze
- zdjąć magnesy z lodówki, kosmetyki z łazienki, pranie z suszarki
- ustawić meble tak, żeby dało się pokazać pokój w całości
- lampy zapalać tylko w ciemnych pomieszczeniach — w pozostałych lepiej wypada samo światło dzienne
To nie wymaga remontu ani wydatków. Wymaga jednego popołudnia porządków przed sesją.
Zdjęcia mają pokazywać, a nie poprawiać
Jest granica, której nie warto przekraczać. Zdjęcie ma pokazać mieszkanie od najlepszej strony, ale ma je pokazać uczciwie. Mocno rozszerzony obiektyw, wycięte wady czy sztucznie podbita jasność kończą się zawsze tak samo — kupujący przychodzi na prezentację, widzi co innego niż na zdjęciach i traci zaufanie do całej oferty.
Takie rozczarowanie kosztuje więcej niż słabe zdjęcia, bo psuje rozmowę, zanim ta się na dobre zacznie.
Jak robimy to u nas
U nas zdjęcia od profesjonalnego fotografa to standard, jeszcze zanim ogłoszenie gdziekolwiek pójdzie. Nie jest to nic nadzwyczajnego — po prostu traktujemy to jako część przygotowania mieszkania do sprzedaży, a nie jako dodatek.
Kolejność też ma znaczenie. Najpierw sprawdzamy stan prawny mieszkania, potem robimy zdjęcia, a dopiero z gotowym materiałem wychodzimy do kupujących. Przez pierwsze dwa tygodnie sprzedajemy mieszkanie w social mediach — u nas prawie 40% mieszkań znajduje kupującego właśnie tam, zanim trafi na portale. Bez dobrych zdjęć ten etap po prostu nie działa.
Czy zdjęcia mieszkania można zrobić telefonem
Można i czasem wychodzi to znośnie, tylko że przy sprzedaży nieruchomości trzy rzeczy psują się prawie zawsze. Okno robi się białą plamą, bo aparat ustawia jasność pod wnętrze i wszystko za szybą znika, razem z widokiem, za który ktoś przy zakupie dopłacił kilkadziesiąt tysięcy. Kadr z ręki, w pionie, pokazuje jeden róg pokoju, więc kupujący nie wie, jak pomieszczenie jest ułożone, i zakłada najgorsze. Pora dnia jest najgorsza z możliwych, bo zdjęcia od właścicieli powstają wieczorem, po pracy, kiedy człowiek ma na to czas.
Powiem wprost, jak to sprawdzić u siebie. Nie pytajcie, które zdjęcie jest ładniejsze. Pytajcie, na które z nich kliknęlibyście, przewijając portal o dwudziestej drugiej wieczorem.
Ile zdjęć powinno mieć ogłoszenie mieszkania
Około dwudziestu. Tyle wystarcza i tyle człowiek jest w stanie obejrzeć, zanim się znudzi. Mniej wygląda, jakby coś było ukrywane, a przy większej liczbie i tak nikt nie przewinie do końca.
Ważniejsze od liczby jest to, kto o zdjęciach decyduje, i tu właściciele najczęściej robią sobie krzywdę. O tym, które kadry wchodzą do ogłoszenia i w jakiej kolejności, decyduje fotograf, nie sprzedający i nie agencja.
Kto decyduje, kiedy robimy sesję
Też fotograf, i brzmi to jak fanaberia dokładnie do momentu, w którym zrozumie się, od czego to zależy. Od ekspozycji okien, bo mieszkanie z oknami na zachód wygląda najlepiej o zupełnie innej porze niż to z oknami na wschód. Od piętra, bo z drugiego widać co innego niż z dziesiątego. Od tego, co stoi za oknem i w jakim świetle sąsiedztwo wygląda znośnie. Od pory roku.
My tego terminu nie ustalamy i nie ustala go właściciel. Zostawiamy to fotografowi, bo on to widzi, a my nie.
Osiem na dziesięć prezentacji od października do marca odbywa się po ciemku
Policzyliśmy to sobie w biurze, bo chcieliśmy wiedzieć, o czym mówimy. Wzięliśmy nasze realne okno prezentacyjne, czyli dni robocze od szesnastej do dwudziestej oraz soboty, i zestawiliśmy je z godzinami zachodu słońca w Warszawie przez cały rok. Blisko połowa prezentacji w dni robocze wypada po zachodzie słońca, a od października do marca ponad osiem na dziesięć.
Zdjęcia można zrobić w słońcu, bo o dniu i godzinie sesji decyduje fotograf. Prezentacji nie przełożycie na czerwiec, bo kupujący przychodzą po pracy. W listopadzie o osiemnastej w Waszym mieszkaniu nie ma światła z okna, nie ma widoku i nie ma zieleni. Jest to, co dają Wasze żarówki i kolor Waszych ścian, i na tej podstawie ktoś podejmuje decyzję o kilkuset tysiącach złotych.
Zanim zrobicie zdjęcia, sprawdźcie papiery
Warto zacząć od stanu prawnego, bo to on decyduje, czy sprzedaż pójdzie gładko:
- Czy można sprzedać mieszkanie bez księgi wieczystej?
- Grunt uregulowany a sprzedaż mieszkania
- Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Chcecie wiedzieć, jak wypada Wasze mieszkanie?
Napiszcie do nas — spojrzymy na Wasze mieszkanie i powiemy, co poprawić przed sprzedażą. Wycena i strategia sprzedaży są u nas bezpłatne.
Zdjęcia i cena działają na siebie nawzajem. Jeżeli mieszkanie stoi mimo porządnych zdjęć, następne pytanie brzmi, czy cena nie jest za wysoka, i piszemy o tym w tekście Czy moje mieszkanie jest za drogie.
