Jak sprzedać mieszkanie ze spadku. Od czego zacząć
Mieszkanie odziedziczone można sprzedać na normalnych zasadach, tylko zanim w ogóle pomyślisz o zdjęciach, potrzebujesz dwóch dokumentów. Pierwszy potwierdza, że to Ty dziedziczysz, czyli postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony u notariusza. Drugi to zaświadczenie z urzędu skarbowego o tym, że podatek od spadku został zapłacony, że został pobrany albo że w ogóle się nie należał. Bez tych dwóch papierów notariusz nie zrobi aktu, choćby kupujący stał obok z gotówką.
Piszę o tym w tej kolejności celowo, bo to jest najczęstszy błąd przy takiej sprzedaży. Ludzie robią zdjęcia, wystawiają ogłoszenie, znajdują kupującego, a dopiero potem orientują się, że sprawa spadkowa stoi w miejscu. Wtedy albo kupujący czeka kilka miesięcy, albo odchodzi. Zwykle odchodzi.
Postanowienie sądu czy notariusz
Masz dwie drogi do tego samego celu.
Akt poświadczenia dziedziczenia u notariusza jest szybszy. Warunek jest taki, że wszyscy spadkobiercy są zgodni co do tego, kto i w jakiej części dziedziczy, i wszyscy stawią się u notariusza. Przy zgodnej rodzinie da się to załatwić w jeden dzień.
Postanowienie sądu jest drogą na wypadek, gdy zgody nie ma, gdy ktoś jest nieznany z miejsca pobytu albo gdy w sprawie jest element, którego notariusz nie ruszy. Tu terminów nie podam, bo zależą od sądu i od tego, co dzieje się w rodzinie. Powiem tylko, że to potrafi trwać dłużej niż cała reszta sprzedaży razem wzięta.
Jeżeli w sprawie pojawia się wątek zagraniczny, na przykład spadkodawca mieszkał poza Polską albo część majątku jest za granicą, dokumentem może być europejskie poświadczenie spadkowe. To rzadka sytuacja, ale jeśli Cię dotyczy, warto o niej wiedzieć wcześniej niż w kancelarii notarialnej.
Zaświadczenie z urzędu skarbowego, o którym prawie nikt nie pamięta
To jest dokument, który zatrzymuje najwięcej transakcji spadkowych, i to dosłownie w ostatnim tygodniu.
Przy zbywaniu rzeczy i praw nabytych tytułami objętymi podatkiem od spadków i darowizn notariusz potrzebuje zaświadczenia naczelnika urzędu skarbowego. Podstawą jest art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Zaświadczenie może stwierdzać, że podatek zapłacono, że go pobrano albo że w danej sytuacji się nie należał, i każda z tych treści jest w porządku.
Dwie rzeczy, które warto zapamiętać. Po pierwsze, to samo dotyczy mieszkania z darowizny, więc jeżeli dostałeś lokal od rodziców, jesteś w tej samej sytuacji co spadkobierca. Po drugie, urząd potrzebuje czasu, a wniosek składa się dopiero wtedy, gdy sprawa spadkowa jest zakończona. To jest kolejny powód, żeby zacząć od papierów, nie od ogłoszenia.
Kiedy spadkobierców jest kilku
Tu zaczyna się część, w której najczęściej rozmawiam z ludźmi najdłużej.
Żeby sprzedać całe mieszkanie, muszą zgodzić się wszyscy współwłaściciele. Jeden brat, który nie odbiera telefonu, wystarczy, żeby transakcja stała w miejscu.
Prawo daje dwa wyjścia z tej sytuacji i uczciwie powiem, jak wyglądają w praktyce.
Możesz sprzedać swój udział bez zgody pozostałych. Formalnie wolno, praktycznie prawie nikt takiego udziału nie kupi za rozsądne pieniądze, bo kupujący wchodzi w cudzy konflikt rodzinny i nie może sam decydować o mieszkaniu. Jeżeli ktoś się zgłasza, zwykle proponuje cenę, która wygląda jak połowa tego, co powinna.
Możesz też żądać zniesienia współwłasności. To działa i bywa jedynym wyjściem, tylko że jest to droga sądowa, więc znowu wracamy do pytania o czas.
Powiem to wprost, bo widziałem to wiele razy. Najtańszą i najszybszą opcją prawie zawsze jest dogadanie się w rodzinie przed pójściem do notariusza, nawet jeżeli oznacza to, że ktoś dostanie trochę więcej, niż mu się wydaje sprawiedliwe. Rok w sądzie kosztuje więcej niż ta różnica.
Podatek, czyli jedyna dobra wiadomość w tym tekście
Przy sprzedaży mieszkania przed upływem pięciu lat od nabycia płaci się dziewiętnaście procent podatku dochodowego od dochodu, a nie od ceny. Przy spadku ta zasada działa jednak inaczej, i to na Twoją korzyść.
Pięć lat liczy się od nabycia albo wybudowania nieruchomości przez spadkodawcę, a nie od dnia, w którym odziedziczyłeś. Jeżeli rodzice kupili to mieszkanie dwadzieścia lat temu, termin minął dawno i podatku dochodowego przy sprzedaży nie będzie, choćbyś sprzedawał miesiąc po sprawie spadkowej.
To jest różnica, na której ludzie potrafią stracić kilkadziesiąt tysięcy złotych z czystej ostrożności, bo czekają pięć lat z mieszkaniem, którego nie muszą trzymać ani dnia.
Podatek od czynności cywilnoprawnych, czyli te dwa procent, płaci kupujący, nie Ty. Warto przy tym wiedzieć jedno, bo bywa argumentem w rozmowie o cenie. Kupujący swoje pierwsze mieszkanie może być z tego podatku zwolniony, a udział do połowy, który sam kiedyś dostał w spadku, tego zwolnienia mu nie odbiera.
Zastrzegam wyraźnie, że to są zasady ogólne. Twoja sytuacja może mieć szczegóły, których z artykułu nie widać, więc przed sprzedażą potwierdź to u doradcy podatkowego albo u notariusza. My też tak robimy.
Reszta papierów jest już zwyczajna
Poza dokumentem spadkowym i zaświadczeniem z urzędu skarbowego potrzebujesz tego samego, co przy każdej innej sprzedaży. Odpis z księgi wieczystej, jeżeli jest, zaświadczenie o braku zaległości ze wspólnoty albo ze spółdzielni, zaświadczenie o braku osób zameldowanych oraz świadectwo charakterystyki energetycznej. Większość tego dostaniesz w kilka dni i to jest najmniejszy problem w całej sprawie.
Jest jeszcze drobiazg z ostatnich lat, który potrafi zatrzymać akt w dniu podpisania. Obie strony muszą mieć na czas czynności notarialnych niezastrzeżony numer PESEL. Jeżeli kiedyś zastrzegłeś swój, żeby nikt nie wziął na Ciebie kredytu, i bardzo słusznie, to cofnij zastrzeżenie na dzień aktu.
Dlaczego czytamy papiery do końca
Sprzedawaliśmy kiedyś mieszkanie, a kupujący chcieli przy okazji wziąć do niego garaż. Wszystko się zgadzało, ludzie byli dogadani, i wtedy zajrzeliśmy w dokumenty garażu.
Okazało się, że od dziesięciu lat była na niego wyłącznie umowa przedwstępna z deweloperem. Nie akt, nie przeniesienie własności. W umowie nie było przy tym wskazanej daty końcowej wezwania do przeniesienia własności, za to było napisane, że całość ceny została zapłacona. Człowiek zapłacił dekadę wcześniej, korzystał z garażu, był przekonany, że jest jego, i co do pieniędzy miał rację, a co do własności nie.
Dało się to naprawić, tylko trzeba było usiąść z deweloperem i spisać nową umowę przedwstępną, tym razem z datą. Zapamiętaj z tej historii jedno zdanie. „Zapłacone” i „moje” to nie zawsze to samo, a przy spadku ta różnica wychodzi częściej niż gdziekolwiek indziej, bo nikt już nie zapyta zmarłego, jak to naprawdę było.
Od czego zacząć jutro
Jeżeli mieszkanie jest ze spadku, a Ty myślisz o sprzedaży, zrób najpierw jedną rzecz. Ustal, czy sprawa spadkowa jest zakończona, i jeżeli nie jest, umów wszystkich spadkobierców u notariusza albo złóż wniosek do sądu. Wszystko inne, cena, zdjęcia, ogłoszenie i prezentacje, poczeka i nic na tym nie straci. Sprawa spadkowa nie poczeka, bo ona jedna nie zależy od Ciebie.
Jeżeli sprzedajesz mieszkanie pierwszy raz, przygotowaliśmy bezpłatny miniporadnik „Zanim wystawisz mieszkanie”. Zamówicie go na azestates.pl/miniporadnik.
